Le permis de construire : délais, affichage, recours

Le délai d’instruction, et d’où il part

L’article R*423-23 du code de l’urbanisme fixe le délai d’instruction de droit commun selon la demande :

La « maison individuelle » visée au b) de cet article est celle du titre III du livre II du code de la construction et de l’habitation — le même titre que celui qui régit le contrat de construction de maison individuelle.

Le point de départ

« Le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet » (article R*423-19). Le dépôt et le point de départ ne coïncident donc pas nécessairement. L’article R*423-22 ajoute que le dossier est réputé complet si l’autorité compétente n’a pas notifié, dans le mois du dépôt en mairie, la liste des pièces manquantes.

Les majorations

L’article R423-24 majore le délai de droit commun d’un mois dans sept cas, parmi lesquels : un projet soumis à un régime d’autorisation prévu par une autre législation que le code de l’urbanisme ; un projet situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques ; un projet devant être soumis à l’avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers. D’autres articles du même paragraphe prévoient des majorations plus longues pour des situations particulières.

Le permis tacite

À défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction, « le silence gardé par l’autorité compétente vaut […] permis de construire, permis d’aménager ou permis de démolir tacite » (article R*424-1).

Un permis tacite est un permis. La conséquence pratique est calendaire : le reste de la séquence — affichage, recours, péremption — se compte à partir de la date à laquelle la décision tacite est intervenue, et non à partir d’un arrêté qui n’existe pas.

L’affichage sur le terrain

C’est la formalité la plus déterminante de toute la séquence, parce que c’est elle qui déclenche le délai de recours des tiers. L’article R*424-15 prévoit que la mention du permis, explicite ou tacite, « doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite […] est acquis et pendant toute la durée du chantier ».

• Le panneau est « rectangulaire » et « ses dimensions sont supérieures à 80 centimètres » (article A424-15).
• Il est installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier (article A424-18).
• Il indique le nom du bénéficiaire, le nom de l’architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain, ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté ; s’agissant d’une construction, il porte aussi la surface de plancher autorisée et la hauteur, exprimée en mètres par rapport au sol naturel (article A424-16).
• Il rappelle l’obligation, prévue à peine d’irrecevabilité par l’article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis (article R*424-15).

À cet affichage sur le terrain s’ajoute un affichage en mairie : dans les huit jours de la délivrance expresse ou tacite du permis, un extrait est publié par voie d’affichage à la mairie pendant deux mois — publication qui peut être remplacée par une mise en ligne sur le site internet de la commune (article R*424-15).

Le délai de recours des tiers

L’article R*600-2 fixe le point de départ : « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15. »

La durée, elle, est celle que le panneau doit lui-même indiquer : « le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain » (article A424-17).

Le mot qui porte tout le mécanisme est continue : c’est une période continue de deux mois d’affichage qui fait courir le délai à l’égard des tiers.

L’auteur du recours est de son côté tenu, à peine d’irrecevabilité, de le notifier à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation, « par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt […] du recours » (article R*600-1).

Le retrait par l’administration

Mécanisme distinct du recours, et souvent confondu avec lui. Le permis, tacite ou explicite, « ne [peut] être [retiré] que s’[il est illégal] et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire » (article L424-5).

Deux différences avec le recours des tiers : ce délai de trois mois court depuis la date de la décision, pas depuis l’affichage ; et il n’est ouvert qu’à l’administration, pour un motif d’illégalité.

La validité du permis, et sa prorogation

Le permis « est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification […] ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année » (article R*424-17).

Il « peut être prorogé deux fois pour une durée d’un an, sur demande de son bénéficiaire si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquels est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard » (article R*424-21).

La demande de prorogation « est établie en deux exemplaires et adressée par pli recommandé ou déposée à la mairie deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité » (article R*424-22). Et « la prorogation est acquise au bénéficiaire du permis si aucune décision ne lui a été adressée dans le délai de deux mois » suivant l’avis de réception postal ou la décharge (article R*424-23).

À la fin du chantier : la déclaration d’achèvement

La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) « est établie par le bénéficiaire du permis […] ou par l’architecte ou l’agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux ». Elle « est adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie » (article R462-1).

« À compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. Le délai de trois mois […] est porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire en application de l’article R. 462-7 » (article R462-6).

En cas de silence de l’autorité compétente dans ce délai, une attestation certifiant que la conformité des travaux n’a pas été contestée est délivrée de plein droit, sur demande, dans un délai de quinze jours (article R462-10). Cette étape administrative est distincte de la réception des travaux entre le maître d’ouvrage et le constructeur, qui relève du contrat et fait partir les garanties.

Où ces délais s’insèrent dans le projet

L’obtention du permis est l’une des conditions suspensives que le CCMI peut prévoir, le maître de l’ouvrage étant tenu de préciser le délai de dépôt de la demande. Voir les conditions suspensives et le délai de rétractation. En amont, ce sont les règles du terrain qui déterminent ce que le permis pourra autoriser — ce qu’il faut vérifier avant d’acheter. En aval, l’ouverture du chantier commande le premier appel de fonds — calculer l’échéancier. Les termes employés ici sont définis dans le glossaire.