Guide gratuit — sans compte
Les travaux réservés : ce que le prix du constructeur ne comprend pas
Les travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution sont les travaux que le constructeur ne réalise pas et qui restent à la charge de celui qui fait construire. Le d) de l’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation les fait entrer dans le contrat et les encadre : le coût du bâtiment à construire y est défini comme « égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution », ces travaux devant être « décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ».
Source : d) de l’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation.
Trois exigences dans une seule phrase
La formule du d) est dense, et chacun de ses membres pose une obligation distincte. Prise mot à mot, elle se lit en trois temps.
« décrits » — l’identification des travaux
Les travaux réservés ne peuvent pas rester implicites : le texte impose qu’ils soient décrits. Une maison livrée sans peintures, sans sols ou sans raccordements suppose que ces postes figurent quelque part, nommés.
« chiffrés par le constructeur » — un coût, et par qui
Le texte désigne l’auteur du chiffrage : le constructeur. Ce n’est donc pas au maître de l’ouvrage d’estimer lui-même ce qu’il devra dépenser en plus ; l’évaluation fait partie de ce que le contrat doit comporter.
« clause manuscrite spécifique et paraphée » — l’acceptation
Trois qualificatifs, chacun exigeant : manuscrite (écrite de la main du maître de l’ouvrage), spécifique (propre à ces travaux, non fondue dans les conditions générales) et paraphée. Par elle, le maître de l’ouvrage « accepte le coût et la charge » de ces travaux — les deux, le montant et la responsabilité de leur exécution.
La notice descriptive, second support de la même exigence
L’article R231-4 impose qu’une « notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté » soit jointe au contrat. Cette notice décrit les caractéristiques techniques du bâtiment et de ses équipements, et distingue les éléments selon qu’ils sont ou non compris dans le prix convenu, en indiquant le coût de ceux qui ne le sont pas. Les raccordements aux réseaux — eau, gaz, électricité, chauffage, égouts — y sont mentionnés en distinguant eux aussi ce qui est inclus de ce qui reste à la charge du maître de l’ouvrage.
Le même article ferme la boucle du formalisme : « La notice doit porter, de la main du maître de l’ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu. » L’écriture manuscrite revient donc deux fois : dans le contrat, au titre du d) de l’article L231-2, et sur la notice descriptive elle-même.
Pourquoi le prix affiché n’est pas le coût du projet
C’est le point que le vocabulaire commercial brouille le plus souvent. Le code, lui, sépare nettement deux notions dans la même phrase du d) de l’article L231-2.
| Notion | Ce que le texte en dit |
|---|---|
| Le prix convenu | Le prix du constructeur, « forfaitaire et définitif » sous réserve des conditions de révision prévues par le code. Il rémunère les travaux à la charge du constructeur. |
| Les travaux réservés | Les travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, décrits et chiffrés par le constructeur, acceptés par clause manuscrite. |
| Le coût du bâtiment à construire | « Égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution. » C’est cette ligne-là qui se compare à un budget. |
Et ce coût du bâtiment n’épuise pas encore le projet : le terrain, les frais de notaire, les taxes d’urbanisme, l’assurance dommages-ouvrage et les frais liés au prêt s’y ajoutent. Estimer le budget total de votre construction · Prix et budget en CCMI.
Ce qui se calcule sur le prix convenu, et pas sur le reste
La distinction n’est pas seulement comptable. Plusieurs mécanismes protecteurs du CCMI se calculent expressément sur le prix convenu — c’est-à-dire sur la part à la charge du constructeur.
L’échéancier des appels de fonds
Le I de l’article R231-7 fixe « le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction ». Les plafonds s’expriment donc en pourcentage du prix convenu. Calculer l’échéancier sur votre prix.
La garantie de livraison
Le I de l’article L231-6 définit son objet par référence aux « travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus », et la franchise qu’elle peut comporter sur les dépassements est plafonnée à 5 % du prix convenu. Ce que couvre la garantie de livraison.
Un poste sorti du prix convenu sort donc aussi de l’assiette sur laquelle ces mécanismes se calculent. Ce n’est pas une irrégularité — le code prévoit expressément cette possibilité — mais c’est une donnée à connaître au moment de comparer deux offres.
Ce que le texte ne dit pas
L’article L231-2 ne dresse aucune liste des travaux qui peuvent être réservés, et n’en limite pas le nombre. Il ne fixe pas non plus la rédaction exacte de la clause manuscrite : il en impose les caractères — manuscrite, spécifique, paraphée — et son objet, l’acceptation du coût et de la charge.
Ce que le texte impose est donc surtout de la transparence : que les travaux réservés soient nommés, chiffrés par le constructeur, et acceptés en connaissance de cause. Pour l’appréciation d’un contrat réel — la portée d’une clause, les conséquences d’une mention absente ou incomplète — l’analyse relève d’un professionnel du droit. Ce que contient le contrat · Le vocabulaire du CCMI.
Voir votre coût réel, pas seulement le prix
Domora reprend votre prix convenu, vos travaux réservés et les frais annexes pour tenir un budget unique — et vous prévient quand un poste dérive.