Le chantier s’est arrêté : ce que le texte organise

Ce que la garantie de livraison couvre

Le I de l’article L231-6 définit l’objet de la garantie : elle « couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus ». L’arrêt d’un chantier entre dans ce périmètre : c’est l’hypothèse même que le texte anticipe.

Le garant n’est ni le constructeur, ni une société liée à lui. Le même paragraphe précise que « la garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet ». L’attestation correspondante est établie par le garant et annexée au contrat, au titre du k de l’article L231-2. Ce que couvre exactement la garantie de livraison.

La séquence décrite au II de l’article

Le texte procède en deux temps, avec un délai chiffré entre les deux.

1. Une mise en demeure, à la charge du garant

   « Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux. » Le texte ajoute : « Le garant est tenu à la même obligation lorsqu’il est informé par le maître de l’ouvrage des faits susindiqués. » Cette démarche incombe donc au garant, que le constat vienne de lui ou de l’information reçue du maître de l’ouvrage.

2. Quinze jours, puis l’exécution des obligations du garant

   « Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l’exécution de ses obligations dans les conditions prévues au paragraphe III du présent article. » Le délai court à compter de la mise en demeure, et son point d’arrivée n’est pas une faculté : le texte emploie l’indicatif.

Le cas de la sauvegarde ou du redressement judiciaire

Lorsque le constructeur fait l’objet d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le II prévoit une voie distincte, adaptée à l’existence d’un administrateur : le « garant peut mettre en demeure l’administrateur de se prononcer sur l’exécution du contrat ».

Le texte enferme alors la réponse dans un délai strict : « À défaut de réponse dans le délai d’un mois et sans que ce délai puisse être prorogé pour quelque raison que ce soit, le garant procède à l’exécution de ses obligations. » L’expression « sans que ce délai puisse être prorogé pour quelque raison que ce soit » est celle du code : l’ouverture d’une procédure collective ne suspend pas indéfiniment le mécanisme.

Qui termine l’ouvrage

C’est l’objet du III. « Dans les cas prévus au paragraphe II ci-dessus et faute pour le constructeur ou l’administrateur de procéder à l’achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux. » Le choix de l’entreprise, et la responsabilité de ce choix, reviennent donc au garant.

Le même paragraphe ouvre une seconde voie, conditionnée à l’avancement atteint : « Toutefois, et à condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau, le garant peut proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement. » Il s’agit d’une proposition faite au maître de l’ouvrage, non d’une obligation qui pèserait sur lui.

Ce que le garant prend à sa charge

Le I de l’article L231-6 énumère les charges que le garant supporte en cas de défaillance du constructeur.

• Le surcoût nécessaire à l’achèvement

  « Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction » — le texte précise que la garantie apportée à ce titre peut être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu.

• Les paiements anticipés et suppléments de prix

  « Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix. » C’est le lien avec l’échéancier des appels de fonds. Les plafonds des appels de fonds.

• Les pénalités de retard au-delà de trente jours

  « Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret. » Le seuil de trente jours figure dans la loi ; le montant relève du contrat, dans les limites du décret. Le calcul des pénalités de retard.

Ce que le texte laisse en dehors

La garantie a des bornes, et le texte les pose lui-même. Trois d’entre elles sont explicites.

• Une franchise. Sur les dépassements du prix convenu, le a) du I admet une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu.
• Un seuil. Les pénalités de retard prises en charge au titre du c) sont celles qui correspondent à un retard de livraison « excédant trente jours ».
• Un terme. Le IV prévoit que la garantie « cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours prévu à l’article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées ».

Autrement dit, la garantie de livraison couvre la période du chantier. Ce qui relève des désordres constatés après la réception dépend d’autres garanties : le parfait achèvement, l’assurance dommages-ouvrage et la responsabilité décennale.

Où s’arrête cette page

Ce qui précède décrit le mécanisme que le code organise. Il ne dit rien de votre situation, et ne peut pas le dire : la qualification des faits, l’identification du garant, la forme et le contenu des échanges, les délais opposables et les suites éventuelles dépendent des pièces du dossier et relèvent de l’appréciation d’un professionnel du droit.

Une chose est vérifiable immédiatement, en revanche, et elle est purement documentaire : l’attestation de garantie de livraison est annexée au contrat, en application du k de l’article L231-2. C’est la pièce qui nomme le garant. Ce que contient le contrat · Le vocabulaire du CCMI.